近几年，物业服务企业得到资本市场青睐，已有44家物业服务企业成功上市，其中港股40家，A股4家。截至目前，除鑫苑服务外，已有43家物业服务企业发布2020年度业绩报告。整体来看，这些上市物业服务企业在管理规模、盈利能力和成长潜力等方面均表现出前所未有的发展韧性。
那么，各家上市物业服务企业在行业处于什么样的位置？龙头企业与中小企业的表现有何差异？疫情之下，企业各项指标是否受到影响？
房企扎堆分拆物业板块赴港上市，在近两年已不是新鲜事。特别是在2020年，物业企业上市规模再创新高。中指研究院数据显示，去年共有18家物业服务企业成功上市，既有市值低于10亿港元的小物业公司，也有头部物企。其中，17家在香港联交所，1家在深交所。
进入2021年，已有包括世纪金源服务、德信服务等在内的16家物业服务企业提交了招股书或通过聆讯，此外还有多家企业在准备上市。
除上市数量创下新高外，物企服务企业通过资本市场所获资金也创下了新记录。去年，上市物企通过IPO从香港资本市场融资约695.37亿港元，远超之前历年的融资金额总和。具体来看，2020年新上市物企中募集金额前五的分别为华润万象生活122.6亿港元、世茂服务约110亿港元、融创服务78.59亿港元、恒大物业69亿港元、金科服务约57.38亿港元，合计募集约437.57亿港元，占去年18家上市物企募集总金额的62%。
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得益于资本市场的认可和行业快速发展，多数企业价值被市场热捧，千亿级别物业服务上市企业数量也实现了突破，从年初的0家上升为3家，分别是碧桂园服务、恒大物业和华润万象生活，碧桂园服务更是在今年3月冲破2000亿港元的高市值；市值在300亿~1000亿港元的有5家，100亿~300亿港元的有7家。
此外，2020年全年股价上涨的企业超过20家，其中表现最为亮眼的是永升生活服务，2020年年末较年初股价涨幅高达223.6%，紧随其后的银城生活服务涨幅为202.1%。
在此背景下，一众头部物业企业如华润万象生活、碧桂园服务等，享受到了资本市场赋予的更高估值：华润万象生活市盈率高达109.2倍，融创服务市盈率达107.0倍，碧桂园服务市盈率达74.2倍。贝壳研究院数据显示，截至今年4月15日，物业行业总体样本公司的市盈率均值为31.51倍，明显高于港股的平均市盈率（14倍）。
截至2020年12月31日，港股上市的38家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，与新兴高科技行业的估值旗鼓相当。而同期，恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍。
市场集中度加速
事实上，企业的成长潜力不仅体现在当前的快速增长上，更体现在其未来发展的可持续性上，反映到物业企业身上，则体现为其储备项目上。中指研究院报告显示，近4年来，在港上市物企储备面积一直保持增长，2017~2020年复合增速约24.2%。其中，2020年储备面积均值为7174.9万平方米，是同期百强企业储备面积（1830.5万平方米）的3.9倍，同比增长5.2%。
值得注意的是，尽管营收规模一定程度上可以反映企业在资本市场上的热度，但是从市盈率的角度综合来看，资本市场明显给予非住宅物业更高认可。
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